旅游 商业地产(聊一聊商业地产)

所谓商业地产，狭义的定义是房产证的性质写着“商业”二字。

但笔者认为，文化旅游地产、城区的各类公寓都可以囊括进商业地产。

一直以来，无数购房者抱着投资的目的来购买房产，他们对每月的租金毫不看重，毕竟咱们的租售比相比于国际上的合理区间，相当离谱，多数地区的租金也就能把装修成本摊平。

他们赌的是资产升值，购入房产，几年间价格翻倍，赚的钱能抵够这几年的收入。

更有胆大的，前些年银行贷款限制极低，一人可以贷几套，30万购100万的房，掏空积蓄屯三套，三年后单套价值200万，除去利息，赔率三倍，90万本金，就可以赚两三百万。

相比于一般的住宅，商业地产必须考虑租金收益，且后者更为重要。

因为商业地产的价值和租金强相关，一旦租金下滑，或者租不出去，它的价格立即跳水，乃至于卖不出去。

是的，住宅价值跳水还能住，再怎么贬值还有人认可它的居住价值，但商业地产一旦失去商业价值，再便宜都没人要，而你还用不到。

好了，今天咱们聊一聊商业地产的问题。

这几天遇到一位网友，她想把父母十年前买的房卖掉，问我的意见。

随着聊天的深入，有几个信息让我提高了警惕：

这个房离市区比较远，但是视野和风景很好；这边的商业稀少，入住率很低，房产中介不怎么看的到；有时候旺季时短租能有一万，但一般情况下租金只有两三千，还不好租；有中介说很多人觉得这里的房是骗人的，他们不愿意带客户去看房；……

我立刻意识到了，这是文化旅游地产，便让她在短时期内查三个数据：

1，这个小区的装修率是不是特别低，且租户基本都不是业主？2，这个区域是不是都是这类以租金为利益驱动的房产？3，这个区域目前的商业氛围是不是很萧条，人群基数是不是较小？

如果都是如此，那么，赶紧卖掉！

无论有没有房产税，就算房地产还能稳住，这类房的价值都不可能涨，且房价的下落速度是极快的。

因为，无数的文化旅游地产宣传的未来红利，都是以最美好的想象为基准，换言之，所有的配套和设想都实现了，才能达到那个收益率。

而这个配套和设想，比城区内地方为了卖地而承诺的基建更加不靠谱，因为当地有钱搞配套了，首要的是保证核心区域的便利，而不是把钱花到一个需要无数资金和多年等待、大环境完全贴合预测后才有可能收回成本、远离城区的方圆几公里的巨大工程。

且，在宣传和销售中，文化旅游地产还伴随着置业顾问和房产中介的忽悠和画饼，他们的话术，一没调查，二没逻辑，都是为了成交而训练的套路。

别以为那帮开发商就看的多准，以前做房产中介时，朋友圈有两个段子：

房子是开发商建的，钱是从银行贷的，你只出了个首付，谁承担的风险大？

开发商花了几亿拿地，人家做的调查是海量的，投入的成本是你的几百上千倍，人家都不怕，你怕啥？

当时我就觉得逻辑有硬伤，现在看来简直离了个大谱，什么叫睁着眼说瞎话？

——房产中介的朋友圈和销售话术。

1，前者，完全是胡说八道，都不值得反驳。

2，后者，峨眉的旅游地产，多少大开发商进去了，我们当地的大开发商也去了，现在根本搞不起来。当初叫嚣的收益，现在只有一两成。

大佬们做的事儿，未必是对的，他们的眼光也不一定准，古往今来，多少大佬栽了？

即便他们的眼见比普通人高、预判比普通人准，也不过把命中率提高了一截，风险依旧存在，且不小。

况且，你和他们的筹码不一样，他们可以输一次、两次、三次，大不了从当地首富衰败到高等中产，人家的退路比你的天花板都高。

而你输一次都非常难受，起步是几年的节衣缩食，甚至迅速返贫，更有甚者，直接倾家荡产。

在笔者的调查下，文化旅游地产是掉价最严重的区域：

当初的规划没到位，投入巨大，拉锯时间非常长，期间任何一个环节做不到，满盘皆输。历经几届领导班子的一致扶持，需要道路、住宅、商圈、景色乃至营销的完美契合，还要一个相较于周边独一无二的旅游优势。

达到这三点，难度非常大。

预料的旅游流量要么达不到，要么截留不下红利，以及这个红利可以吃多久？最后，这类房产多数沦为了鬼城，环境还不错，风景也怡人，商业起不来，也没啥人。

商业属性一旦失去，房产售价顿时大踏步往下滑，最后找谁接盘？

一样物管跑路、交通不便、小卖部在一公里以外、社区内人都看不见、治安无保障、租不出去、价格不断走低的房产，谁会购买？

城区的小户型公寓要好的多，这类房的租售比接近于合理水平。

就拿乐山举例，一套37平米的单间，租金在800-1000，售价也就20万，还带装修，以收益率来说，快要接近5%了。

但这类房的流通性很差，在过去增值幅度也非常小，乐山房产翻倍的时期，它们多数都没法涨价。

换言之，你只能拥有一个过得去的租金收益，却没法得到资产增值，甚至随着房产的折旧、装修的老化，以及这类房不是刚需考虑的范畴，它最后出售的价格还会降低。

写到这里，咱们进入最普遍的商业地产：写字楼和商铺。

写字楼的租金回报率其实也不高，当初宣传的40—50块钱一平米（乐山），多数都是忽悠，最后和公寓的价格差不多，甚至因为没有装修，还更便宜。

因为这类房的同质化非常太严重，写字楼和商业公寓、住宅公寓其实都有共同性，都不通气，房东抱着收益目的，一梯十几户，只要钱到位，都可以租。

出了问题无所谓，下一家估计都会重新装修。

换言之，你的写字楼租金太高，人家可以租清水公寓，甚至租物管较差的住宅公寓。

而商铺作为一种投资产品，赌得更大：

风险只比旅游地产小，收益未必比公寓强，而流通性贼差。

当然，以上提到的地产，流通性都非常低。

商铺有三种类型：小区底商，商业街商铺、商场内部的格子铺。

小区底商的风险较小，只要此区域入住率不算低，就租的出去，但回报率的天花板不算高，100万购入，六七年后商圈成型了，小区入住率到了顶峰，租到10万封顶。

商业街的商铺风险最大，尤其是不少小城市，学着大城市搞大都市化，集中搞大型商业街区，这类街区的发展不止依靠整个区域的人口数量，还必须有一套贴合地方消费偏向和经济水平的商业模式和业态。

前者不算难，但很多地方也做不到，主要是地方为了政绩，无视风险和地方人口及经济上线，招商引资时把未来想象的太好，也就是牛皮吹的太响，给的承诺和补贴太多，地产商和投资者也跟着走偏，导致造出不少高大上、却无人问津的商业街。

前不久去乐山高新区一个酒店拍摄，隔壁就是一条规模不算小的商业街，周围几公里，人很少，住宅还在建，且密度很低。

当时我在想，什么时候能做起来？以及，以乐山的人口和经济，做的起来吗？

后者更难，因为那些入驻的地产商和外地商家，对本地人的习惯和消费指数了解得不够深入，总是拿着大城市的数据和小城市刻板影响来推测，最后压错了宝，导致一个好好的地儿，商圈人口不断上升，而这里就是做不起来。

这就导致了商业街的商铺风险特别大，很有可能整条商业街门可罗雀，又没有小区底商的自带客流量，最后能租出去的价格差不多和库房平齐，别想着做什么洗车店，车都开不上来，怎么洗车？

不过，这类房一般都被那些需要在城区、不靠上门客的老板租下，原因是面积大，还便宜，一般是茶楼、五金店、外卖站、健身房，我们公司也在内，摄影工作室。

收益差别巨大，如果都赌对了，真的可能在一个不算长的时间翻个四五翻，租金直接拉到五六百每平米，300万购入的商铺，未来能卖上千万。

但，在乐山基本不可能，以后这种商铺几乎不存在，因为现在的开发商给各类商铺的定价，基本按着最高设想的租金收益来设定投资者能接受的上限。

——也就是说，你预测这个商铺最好的情况能租到15万一年，人家直接按照这个租金的25倍报价：375万。

说的通透点就是：

你撑死能小赚，开发商如何都不会亏。

这类商铺的单价往往比同区域小区底商高，毕竟人家只修商铺，也就两三层，单平米成本高于住宅底商。且概念和饼画的很好，一般都对标什么太古里、春熙路，档次拔高了，不卖的贵，那些不懂地产的土老肥如何能进场？

换言之，风险高，以后的收益越来越平均。

商场内的格子铺流通性最差。

因为这类商铺自己没法做生意，且没办法决定商业的业态，甚至你做不了任何决策：

商铺的整体规划，你插不了手，租金的高低，之前就谈好了，且是很多年，你没有定价权，以后人家赚的多了，也还不能涨。

这就导致了想要购入你商铺的投资者发现，自己作为一个房东，啥权利都没有，甚至自己的商铺在什么位置都不太清楚。

这和购买这家房地产企业或者商家的股票有什么区别？

流通性非常差，收益也就及格线，风险自己完全没法控制，连跑路都做不到。

既然商铺作为一种投资产品，性价比并不高，为什么还有那么多有钱人选择买商铺呢？

——主要有钱了没有什么好的投资渠道，住宅虽然能升值，但没有及时收益，又眼红小部分赚大发的商铺房东，最后纷纷入场。

关于这类商铺，我算是比较了解，接下来就把我在乐山看到的情况给大家讲，大家以后可以带入自己的城市，如果以后要投资，也可以作为部分参考。

1，风险特别大，收益有可能很低。

当年2013年左右，乐山的商铺进入了炒作的高潮，一个冷清的小街，五六十平米的商铺，租金也就两万，能卖到80万，按照商铺价值是当下租金的25倍来算，溢价非常严重。

没过几年，这条街彻底废掉，十个门市，空着一两间—— 一条街的门市空置率超过一成，风险巨大。

一两万都没人租，在做生意的门市一般是理发店和按摩房，以及小餐馆，主打一个便宜，靠近人流量的十字路口有些花店和包子铺。

总之，这类租客都出不起什么钱！

这些门市现在的租金直接腰斩，卖30万未必有人接手，这已经不是血亏，而是赔个底儿掉。

新楼盘的门市坑更多，你发现一个项目，业主几百户，门市一共几十间，都围不了一圈，稀缺就是价值，人家才卖一万多，这价格着实便宜。

50平米，80万，租金就算60，一年也能租三四万，回报率接近5%，肯定不亏。

但是，这地方前不挨村后不着店，就一个孤零零的楼盘，其他项目在修建，你的小区入住率贼低，交房一年了，30间门市也就租出去了5间，其中三间是汽车美容，一间超市，一间快递，租金贼便宜，才万把来块。

2，门市是个玄学，就算你的小区入住率高，商圈人流量不错，未必就火热。

一个小区，你以为外街门市面向的人流量多，租金和升值肯定比内街好，售楼部的挂牌价也如此，前者比后者贵一倍。

可这个外街太大，就是个主干道，只有车流没有人流，刚开始入驻的商家没生意，撤离了不少，导致后续的商家不敢来，十室五六空，完全租不上价。

反而内街的商铺面向步行通道，带娃的、散步的、喝下午茶的业主都从这里过，导致内街最先红火，导致商家聚集，因为聚集，其他商家纷纷看好。

最终，一个小范围的消费都指向这里。

最后出现了一个奇幻现象，那些3万购入的外街门市便宜都没人租，而内街一万五的门市租金七八十，不过五六年，升值了50%。

可是，这套逻辑放到其他地方又不对，也有挨着主干道，过车多于人的临街门市远比内街火热，外街租金直奔200，内街门可罗雀。

这样的地方大抵是这个位置处于这个区域的中心点，且隔壁还有大型商场。

再者，就算你把这套逻辑带进去，把火热的街道区分出来，也未必能看准？

有这些问题：

单边街道好还是双边街道好？

前者竞争少，客户选择少，或许能占稀缺的优势。

可后者才能形成聚集态势，人家来逛街的人很多都没目的性，如果业态不够多，人家没啥选择，逛几次就几种玩乐，后面就不来了。

是十字路口的好还是街区中间的好？

往往是前者好，可也有不少反例，有些十字路口就是个假口岸，不好停车，一半的商业不是餐饮或KTV这类人群来往密集的生意，反而是那种办公单位，导致商业氛围不浓厚。

这个十字路口也就废了，最终导致你花了十字路口的钱买了个冷清的价值。

是高档小区楼下这边好，还是街对面步梯小楼下、隔壁是菜市场的好？

这个根本说不清，差别还很大。

据我的观察，菜市场边的不愁租，但生意做不大，利润薄，能给你的租金不高。

高档小区这边，服务业的附加值要高的多，有利润支撑高的租金，可变量太大，一旦有人打破了这个平衡，很可能就会逆转。

门口能停车好还是不能停车好？

能停车，人家上门方便，驻足时间长，人流量大。

可万一人家只是来找车位的，白天都给停满了，那些本来要上门的人都不来了，你以为的唯一优势全无，商家做不起来，后续的商家自然给不起价。

3，现在新楼盘的门市有很大的坑。

假如，这个位置还不错，外街，隔壁是商场，一百米外有医院正在建，大家都看好，开发商定价3.2万，你买了个40平米的商铺，接近十字路口。

在你的设想里，租金120，年收益五万多，总价128万，比存银行强，日后商圈红火了，小区入住率上来了，极限能拉到200 ，每年的租金覆盖资金利息还能赚不少，商铺的价值也提高了几十万。

可是，交房第一年，没什么人入住，医院才还没建好，大家都往外租，却没有多少需求，价格非常低，你想止损，于是签了三年，每年租金2.5万。

第二年，入住率依旧不高，周围一圈都是商铺，业态也比较低级，商场虽然热门，但周围一圈并没受益。租你门市的商家整天唉声叹气，本来你想着按照合约涨个5%的租金，愣是没敢提。

第四年，换了租客，但整条街依旧不热，因为医院的人流覆盖范围很小，根本就惠及不了这里，新交房的小区不少，增加了人流，可入住率实在太低，且人家也有自己的商业，根本提高不了你商铺的价值。于是，也就租了3万。

……

第六年，商圈已经定型，这里的发展到了极限，开发商不来了，政府也不卖地了，你的租金一直不敢涨。

4，成熟商圈的商铺虽然保险，但非常难找。

一个商铺，有稳定商家，有不错的租金，房东基本不差钱。

人家若是要卖，肯定得有利可图。

何为有利可图？

——比目前的价值高，超过租金的25倍。

而你是怎么想的呢？

——我买商铺是为了赚钱，所以不能高于市场价。

这就导致了，一间租金10万的商铺，房东开价280万，客户只能还价230万。

根本谈不拢。

换言之，你根本找不性价比很高的商铺，除非房东缺钱甩卖？

——这类房东非常少，且一旦出售，价格也不会是230万，基本都能接近250万。

但就算你买下了，也只能保够一个比存银行高一点的收益，因为这种成熟商圈的人口流量，周围态势已经定型，租金没法涨，反而会随着城市布局改变后人口的流动而步入下行周期。

5，很多老城区的火热商铺不值得买。

这种商铺有个奇幻现象，租金5万，售价100万不到，门市开始空置，但人流量不算少。

以租金而言的估值，这个价相当便宜，以人流量来看，这个地方不该有空置。

只有一个原因，人口在减少，城市重心在变化，商家提前预判，不愿意入驻。

而当下门市的商家没走，只是他的生意还不错，且不好换地方。

大家都发现了整个区域的商铺开始走低，便都不认可这个租金对应的价格，因为他们认为资产无法增值，还会缩水，而商家一旦不租了，当下的租金定然腰斩。

有些小城市，房价40万，租金能达到1500，很多人想去购入，然后出租，毕竟回报率还不错。

这是错误思维，因为这个租金维持不了很多年，且这类城市的房价后持续走低，换言之你的资产在贬值。

投资房产得谨慎，入市风险非常大！